Hypercentre (I)

Un panier de crabes ?

 [1]

Pour aménager l’hypercentre (en vert sur le plan) la municipalité a fait principalement appel à 3 opérateurs : Marseille Aménagement, Marseille République et Eurazéo et à plusieurs dispositifs dont,outre l’accord Euroméditerranée, la loi Malraux. Pour tout dire chaque opérateur mériterait à lui seul les honneurs d’une série d’article détaillés mais bon on va faire plus simple...

 MARSEILLE AMENAGEMENT, [2] est une SEM, Société d’Economie Mixte présidée par M. Gaudin. Elle est dirigée par M. Boumendil. Elle dispose d’un capital de 6,2 millions d’euros regroupé autour de 7 actionnaires
 [3] pour un chiffre d’affaires de 35 millions d’euros en 2005.

 MARSEILLE REPUBLIQUE, LONE STAR ( fonds de pension américain) a acheté la société immobilière P2C devenue Marseille République propriétaire de 128 immeubles totalisant 101 920 m² de logements, et de 32 604 m² de surfaces commerciales dans le quartier de la Rue de la République. L’objectif fièrement annoncé est de faire venir 3500 nouveaux habitants dans les appartements restructurés par « le plus important programme de rénovation de centre-ville (134 000 m²) entrepris actuellement dans notre pays » (sic !). On est en plein dans la volonté politique de déportation des pauvres et qui revient régulièrement dans les propos de ceux qui ont en charge la cité phocéenne voir Psycho géographie.

 EURAZEO, société européenne d’investissements l’autre gros propriétaire de la rue de la République. Avant 1968 il y avait deux sociétés, la SIM société marseillaise [4] et la Société de la rue impériale de Lyon. En 68 la banque Lazard lance une OPA sur les deux sociétés qui fusionnent en 2002 et deviennent Rue Impériale : un nom d’une modernité !!! En 2004 nouvelle fusion, la filiale Eurazéo « mange » la société Rue Impériale. 2005 fin provisoire de cette partie de Monopoly, Eurazéo achète ANF société qui fait partie du groupe AXA (comme on se retrouve !). ANF détient officiellement 300 000 m² de patrimoine immobilier à Marseille et 100 000 à Lyon. A Marseille nombre des plus de 1000 appartements qu’elle possède bénéficient de fonds publics en principe versés exclusivement dans le cadre de logement destinés à être loués à des familles aux revenus modestes.

1. La loi Malraux et les PRI (Périmètres de Restauration Immobilière).

Où en est-on de la réhabilitation ?

1.1. La loi Malraux.

Dans la présentation officielle de cette loi il est dit : « Elle a pour principale finalité la conservation du patrimoine architectural français. Pour ce faire, elle permet à tout contribuable qui souhaite effectuer un investissement locatif en zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés, de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions. Ces avantages permettent de déduire du revenu global une grande part des travaux réalisés au titre de la restauration du bien, et ce sans limitation de montant .Cette restauration doit s’effectuer dans le respect de certaines règles d’urbanisme et ledit bien doit être affecté à la résidence principale d’un locataire dans les douze mois de l’achèvement des travaux et pour une durée de 6 ans. L’absence de plafond a pour incidence de considérer ce dispositif comme un réel outil défiscalisant notamment pour les contribuables disposant de revenus importants ».

En clair voilà un propriétaire d’un chef d’œuvre en péril - par exemple un château avec un concierge logé sur place - il veut faire des travaux « culturellement » indispensables (Malraux est à l’époque ministre des affaires culturelles), l’Etat, c’est à dire vous et moi, aide le propriétaire qui normalement doit offrir au locataire une priorité de relogement sur place une fois les travaux finis. Et la France de la culture et des arts en est éternellement reconnaissante.

A Marseille M. Gaudin qui est très sensible à l’art comme chacun sait a décidé que tout le centre ville était un chef d’œuvre en péril qu’il fallait restaurer. Il fait donc appel à M.A (Marseille Aménagement), société fondée en 1991 par son prédécesseur Robert Vigouroux. Dans ce cadre sont créés des PRI qui vont déterminer les tranches de travaux à réaliser. Le 1^er sera celui de la Porte d’Aix, puis le PRI du Panier, celui de Belsunce, Noailles...etc. Ce sont des milliers d’appartements qui vont alors être restaurés pour - n’en doutons pas - le plus grand bonheur des marseillais. Dans la pratique comment cela se passe ?

1.2. PRI : l’exemple du 37bis rue Thubaneau (1^er arrondissement)

La rue Thubaneau est une vieille rue marseillaise à deux pas du Vieux Port, parallèle à la Canebière et naguère connue pour ses prostituées. C’est de cette rue, siège du club des amis de la constitution, que le 2 juillet 1792 partirent des fédérés marseillais en chantant ce qui allait devenir notre hymne national. Elle est partie intégrante du PRI Belsunce et ses immeubles dégradés se voient donc gratifiés d’une restauration nécessaire...et culturellement désintéressée.

En 2001 le comité chômeurs du centre ville qui a déjà pu apprécier l’œuvre philanthropique de Marseille Aménagement et consort au Panier et à la Porte d’Aix ne se résout pas à voir, sous couvert d’une insalubrité bien réelle, délogés des gens pauvres qui sont ensuite relogés presque automatiquement dans des cités des quartiers nord et ce au mépris de la loi Malraux systématiquement détournée. Comme l’avait dit Gaudin il fallait nettoyer le centre ville [5] , et puisqu’on est dans la culture décision avait été prise de faire de la rue Thubaneau la rue des artistes peintres : mais c’est bien sûr !

Hélas pour lui les chômeurs ne comprennent rien à l’art...Fin novembre 2001 le comité chômeurs CGT du centre ville réquisitionne un immeuble au N° 37b de la rue. Six logements (et un atelier de peinture !) quasiment finis ce qui fera d’ailleurs la joie de certains des ouvriers du chantier qui avaient fait en vain une demande pour l’un ou l’autre de ces appartements. Immédiatement M.A (Marseille Aménagement) réagit et au cours des audiences d’un procès à rebondissements [6] on en apprend de bonnes !

En effet l’immeuble appartenait jusqu’en 1985 à un propriétaire privé. A cette date celui-ci le vend 250 000F (38 112€) aux époux H. L’immeuble est alors vétuste et occupé par six familles qui se plaignent avec juste raison de l’état de l’immeuble et du non entretien de celui-ci par un propriétaire qui est l’exemple type du marchand de sommeil « ennemi juré » de M. Gaudin. Les loyers sont hors de prix et les appartements deviennent taudis. [7]

Notre maire dans son impitoyable « lutte contre les marchands de sommeil » passe à l’action. En 1998 alors que l’immeuble n’a jamais été aussi dégradé M.A l’achète 775 000F (118 147€) : plus de 3 fois son prix d’achat 13 ans plus tôt ! La « lutte » ne fait pas pleurer notre marchand de sommeil... Surtout que comme ce n’est pas un mais deux immeubles qu’il vend ce même jour de janvier 1998 pour un total de 1 700 000F (259 163€) il a de quoi voir venir et pourquoi pas investir ailleurs ? Acheter des immeubles situés dans le prochain PRI par exemple...
Que l’on se rassure, comme nous le verrons plus loin, M.A n’est pas toujours aussi généreuse avec un argent qui ne lui appartient pas.

Les 6 locataires se plaignaient ? Qu’à cela ne tienne M.A les reloge et fissa ! En 6 mois ils sont « avec leur accord » tous relogés. [8]

C’est cette phase de « vidage » des appartements qui permet de détourner la loi Malraux puisque le nouvel acheteur ne connaît pas les anciens locataires et n’est donc pas obligé de leur proposer un relogement prioritaire dans l’appartement rénové, obligation normalement prévue par la loi...
L’immeuble vidé il ne reste plus qu’à le revendre ce qui sera fait là aussi sans tarder.
Alors qu’aucun travaux n’a été fait, 2 ans plus tard, l’immeuble est revendu à la découpe pour 1345600 F (205 135 €)...Si on récapitule cela donne :

Donc en 15 ans le prix de l’immeuble a été multiplié par 5,38 ! Et pourtant un rapport de la chambre régionale des comptes datant de cette époque fait des révélations surprenantes...

A chaque vente la ville s’appauvrit !

Quand on interroge M.A sur les plus value réalisées son directeur répond sans rire qu’il a des frais de commercialisation qui pour l’immeuble en question sont chiffrés à près de 200 000 F (30 489€) ! Plus de 17% du prix de vente hors frais notariés ! Pas étonnant dans ces conditions que la chambre régionale des comptes ait épinglé dès 1998 M.A pour ses « dérives financières », qu’elle ait pointé un système « appauvrissant les finances de la ville et ses contribuables » et qui aboutit à un pillage du patrimoine municipal au profit d’intermédiaires financiers.

Car ce n’est pas le moins étonnant de l’affaire, non seulement le prix de l’immeuble flambe mais cette flambée au lieu d’enrichir la ville l’appauvrit ! Voyez-vous vendre cela peut coûter cher au...vendeur...c’est à dire nous ! Ainsi pour un immeuble de 1000m² vendu 1 million de francs la ville devait verser 1,210 million de francs aux seuls intermédiaires chargés des montages financiers plus le fixe (455 000 F par an) à JUREXFI (agent immobilier lié par convention à la SEM ) et divers autres frais !!! Multipliez cela par des milliers... [9]

Mais ce n’est pas fini !

L’immeuble acheté il faut maintenant passer aux travaux, et quels travaux !

Officiellement ce sont les acheteurs qui font les travaux. Mais vu l’opération ne vous attendez pas à voir un ouvrier ou un employé du coin qui avec ses économies aurait acheté un appartement qu’il s’apprête à rénover la truelle à la main le dimanche matin après la messe.

D’abord n’achète pas qui veut ou qui peut. Il y a eu à Marseille des procès pour refus de vente intenté par des marseillais qui se sont vus refuser la possibilité d’acheter un appartement dans le PRI. Il faut être « choisi » par le commercialisateur, en l’occurrence Mona Lisa une société aixoise spécialisée dans la défiscalisation.

Mona Lisa ce sont des gens gentils : ils s’occupent de tout ! il faut dire que leurs clients sont tellement occupés par ailleurs et en plus ils n’habitent pas à côté. Ceux du 37b rue Thubaneau n’échappent pas à la règle : on trouve pèle mêle un chirurgien de La Madeleine (59), un gérant de Mesnil Le Roi (78), un PDG de Nanterre (92), un cadre dirigeant de Mollkirch (67)...bref que des SDF ou des travailleurs intérimaires !...

Donc Mona Lisa s’occupe des travaux et comme ses clients sont très occupés et soucieux du moindre détail les travaux coûtent cher ! Qu’on en juge :

Coût opération Thubaneau

coût total opération : 176 840€ + 640 895€ = 817 735€

* C’est le seul local qui ne soit pas à usage locatif, qui ne peut donc bénéficier de la loi Malraux et des avantages qui vont avec et... curieusement alors que le montant moyen des travaux au m² est de près de 12.000F pour les appartements il est environ 50% moins cher pour le local ...coïncidence certainement !

D’ailleurs sur le montant des travaux La Marseillaise...intriguée avait à l’époque interrogé un fonctionnaire qui avait réalisé une étude dans le secteur. Selon celle-ci l’investissement moyen pour la réhabilitation était de...6000F le m² : plus de 40% moins cher !! Alors que Mona Lisa parlait de « travaux lourds » pour justifier le surcoût, des experts, après une visite des lieux, parlent eux de « réhabilitation minimale ». [10]

Enfin, par dessus le marché et c’est vraiment le cas de le dire, quand on sait qu’à plusieurs reprises des audits [11] ou autres organismes officiels ont pointé « des malfaçons sur la reprise des travaux des façades », « des raccordements des collectes d’eau pluviale entraînant des inondations », « des murs salpêtrés et saturés d’eau dans les escaliers et les étages » il y a de quoi se poser des questions...

Un imbroglio qui masque mal des opérations juteuses.

Si dans cet exemple on comprend bien l’intérêt de M.H le 1^er vendeur à première vue on pourrait se demander quel est l’intérêt de l’acheteur de payer si cher un appartement au centre ville (de plus sans parking alors que cette question devient à Marseille un véritable casse tête) et surtout les travaux qui vont avec.

Et d’abord qui c’est cet acheteur ? C’est à 80% un investisseur extra local [12] qui cherche à faire grâce à cette loi une économie d’impôts entre « 200 000 et 300 000F » (donc entre 30 000 et 45700€ ) [13] Donc notre investisseur ayant dépensé entre 71193€ (pour un T1) et 153 515€ (T3) comment va-t-il s’y retrouver ? Le tableau ci après est une simulation sur 6 ans (durée de l’opération) où nous sommes volontairement restés dans une hypothèse basse sur la défiscalisation et le montant des loyers. La 1^re ligne c’est notre T1 (loyer à 600€) et la 2^e c’est le T3 (loyer à 800€).

* Il s’agit du montant de la seule subvention d’état celle de l’ANAH, pour les autres ville, région, département (car tout le monde ici à droite comme à gauche est sensible à l’art et aux difficultés des investisseurs SDF) il est impossible en l’état d’opacité sur ces questions d’en faire une répartition exacte par appartement. [14] Pour une part ces subventions viennent en déduction du montant des travaux et s’ajoutent bien évidemment aux recettes de nos investisseurs-PDG-SDF...
Ces derniers se retrouveront au bout de 6 ans (et certainement avant à cause des subventions inchiffrables) propriétaires d’un appartement qui n’aura guère coûté !

  Dans le cas du T3 moins de 50 000€ (soit 724€ le m²) sans parler des subventions ville et région
  Dans le cas du T1 notre SDF aura l’appartement neuf, plus les subventions ville et région, plus 8007€ !!!

Et si la mort dans l’âme nos SDF doivent se résoudre à revendre ils n’auront qu’à le faire...au prix du marché puisque l’on est en 2007 et que les 6 ans viennent juste de passer. Les montants actuels des transactions devraient les consoler. [15]

En effet alors que leur appartement quelque soit sa taille revient (toujours hors subventions locales...oui on se répète !) au maximum à 724€ le m² il se vend aujourd’hui dans cet arrondissement en moyenne à 2806€ le m² ! [16]

Donc en prenant là aussi une hypothèse basse :

Qu’attendez vous pour spéculer vous aussi ? Il reste encore plein de vieux appartements à rénover......à condition que l’on vous veuille...Ce qui n’est pas sûr...

N’achète pas qui veut...

Il y a encore des rêveurs qui croient que l’on peut acheter un appartement dans le PRI, non parce que l’on a les moyens de payer 4435€ le m² , ni parce que l’on veut spéculer, mais simplement pour habiter. C’est le cas de M. B qui a voulu récemment acheter un appartement à la rue du Musée toujours dans le 1^er arrondissement de l’autre côté de la Canebière, dans le PRI Noailles.

Si les rêves de M. B étaient réalité une opération comme celle du 37B rue Thubaneau aurait pu coûter un maximum de 436 906€ au lieu de 817 735€ et le contribuable faire une économie d’un minimum de 210 000€.

 [17]

Une simple extrapolation de cet exemple montre d’ailleurs que pour le seul centre ville, en 6 ans le manque à gagner pour le service public à la charge de l’Etat et donc le coût pour le contribuable est de l’ordre de .........420 MILLIONS D’EUROS !!!!!!!!!!!!!
 [18]

Mais on n’est pas dans le rêve, ni dans une économie de réponse aux besoins mais dans une économie de marché...

M. B va l’apprendre à ses dépens. En juillet 2006 il décide d’acheter pour y loger un T1 de 26m² pour un montant de 39 000€. Il signe le compromis et comme il connaît le propriétaire (ce qui explique le bas prix) il entame immédiatement les travaux de rénovation qu’il a finis depuis. Dans les deux mois qui suivent la signature, comme elle en a le droit, Marseille Aménagement fait valoir son droit de préemption et se propose d’acquérir le T1. Sauf que contrairement au 37b rue Thubaneau là M.A au lieu de proposer au vendeur un prix triple que le prix d’achat (l’appartement a été acheté 10 ans plus tôt) elle en propose un prix inférieur soit 15 000€ !! M.A ferait des préférences ou la « lutte impitoyable » contre les marchands de sommeil aurait ses raisons que la raison ignore ?

Pour expliquer la préemption M.A explique qu’elle intervient pour inciter les propriétaires à faire les travaux [19] « ça tombe bien on les a fait ! » répliquent en chœur le vendeur et l’acheteur. En effet non seulement l’appartement a été rénové mais l’immeuble aussi....suite à une décision de l’assemblée des copropriétaires que M.A ne pouvait ignorer puisque étant lui même propriétaire de deux appartements de l’immeuble il a approuvé la décision !!!! On voit quand même mal M.A approuver une décision de travaux qu’elle jugerait ensuite insuffisants au point de justifier la préemption des appartements de l’immeuble !!!

Cela ne peut venir non plus de l’appréciation que M.A porte sur la rénovation de l’appartement en lui même puisque, alors que la préemption est intervenue en juillet, M.A n’avait pas voulu, malgré les demandes répétées des préemptés, visiter le T1 et ne le connaissait donc pas !!! Cette méconnaissance n’a toutefois pas empêché M.A de multiplier les pressions, menaces d’expulsions et autres pour obtenir la vente à son profit. Il a fallu toute la ténacité du propriétaire et de l’acheteur pour qu’enfin le 4 janvier (7 mois après le compromis !) M.A se décide enfin à venir voir l’appartement dont la vente est bloquée et... redire à ces deux impertinents que les travaux allaient être trop chers pour eux. Pour l’instant ils attendent encore que M.A veuille bien consentir à laisser faire la vente...

Notre brave vendeur aurait-il eu les mêmes difficultés s’il était passé par une agence bien en cour ?....